›› Huurbeding ‹‹

De eigenaar van het onroerend goed heeft het recht het onderpand te verhuren. Dat kan gebeuren voor steeds een jaar, maar ook voor de tijd van tien jaar. Wanneer namelijk de hypotheekhouder kort na het ingaan van die huur tot openbare verkoop zou moeten overgaan, zal het onderpand minstens het door de schuldenaar reeds ontvangen huurbedrag minder opbrengen. Er valt immers gedurende de eerste tien jaar geen huur meer te incasseren. Ook niet door de koper, want 'koop breekt geen huur'. Dit betekent dat de koper niet alleen gebonden is aan het door de verkoper gesloten huurcontract, maar ook aan het feit dat de huurder de huur al over het tijdvak van tien jaar betaald heeft. Met die wetenschap zal de koper bij zijn bod beslist rekening houden. Om dit soort 'handigheden' van de schuldenaar te voorkomen, heeft de wet aan de hypotheekhouder de bevoegdheid gegeven om van de schuldenaar te verlangen:

• Dat hij het onderpand zonder (schriftelijke) toestemming van de hypotheekhouder niet verhuurt of verpacht of op andere wijze in gebruik afstaat;
• Dat hij de huur of pacht niet voor lange tijd vooruit laat betalen.
  
  

Overtreding van het huurbeding

Dit beding wordt op het hypotheekkantoor in het hypotheekregister aangetekend. Dit heeft tot gevolg dat overtreding van deze voorwaarden door de schuldenaar de rechten van de hypotheekhouder niet kan aantasten. Zou de schuldenaar dus zonder (schriftelijke) toestemming van de hypotheekhouder het onderpand toch verhuren, dan behoeft de hypotheekhouder, na verkregen toestemming van de President van de Rechtbank, met die verhuur geen rekening te houden. Hij kan - als hij tot openbare verkoop zou moeten overgaan - het onderpand verkopen alsof het niet verhuurd is, zodat de huurder het huis zal moeten ontruimen.

Mocht de schuldenaar van de hypotheekhouder wel (schriftelijke) toestemming tot verhuur hebben gekregen, maar niet tot het vooruit ontvangen van de huur, dan mag de huurder - ook na openbare verkoop - in het huis blijven wonen. Hij zal echter aan de koper van het huis de huur moeten gaan betalen, zonder rekening te mogen houden met het feit dat hij aan de vorige eigenaar de huur over dezelfde periode al betaald heeft.

Gevolgen voor de huurder
Hieruit blijkt dat het voor een huurder van onroerend goed belangrijk is te weten of de eigenaar zijn huis al dan niet met hypotheek heeft belast en zo ja of hij (schriftelijke) toestemming van zijn hypotheekhouder heeft gekregen om te verhuren. Aanzienlijke vooruitbetaling van de huur is ten aanzien van een met hypotheek belast onroerend goed altijd af te raden, tenzij de schuldenaar met de hypotheekhouder overeenkomt dat die vooruitbetaling zal worden gebruikt om zijn hypotheekschuld (gedeeltelijk) af te lossen.

Na het ondertekenen van de hypotheekakte zorgt de notaris ervoor dat het hypotheekrecht en de voorwaarden die in de akte zijn gemaakt (zoals het beding van eigenmachtige verkoop en het huurbeding) op het kadaster worden ingeschreven. Iedereen kan dan nagaan met welke schuld en onder welke voorwaarden het onderpand belast is.

Situaties waarin recht van hypotheek kan worden verleend
In het voorgaande is gesproken over het verlenen van het recht van hypotheek aan een geldschieter tot zekerheid voor de terugbetaling door de schuldenaar van het door hem geleende geld.
Dat hypotheekrecht kan echter evengoed worden verleend tot zekerheid voor de betaling van geleverde goederen, verrichte werkzaamheden of welke schuld dan ook. Het zou bijvoorbeeld kunnen gebeuren dat iemand door een aannemer een verbouwing aan zijn huis laat verrichten. De aanvankelijk begrote kosten vormen voor de huiseigenaar geen enkel bezwaar. Hij kan ze gemakkelijk betalen. Maar naarmate de verbouwing vordert, komt hij op nieuwe, nogal kostbare ideeën, waardoor de aanvankelijke kosten worden verdubbeld. Aannemer en huiseigenaar komen dan overeen dat de huiseigenaar voor de meerdere kosten van de verbouwing aan de aannemer recht van hypotheek verleent op zijn woonhuis. Dit is dan een hypotheekrecht, verleend tot zekerheid voor de betaling van een schuld wegens geleverde goederen en verrichte werkzaamheden.

Tenslotte kan nog worden vermeld dat hypotheek niet alleen wordt gegeven op bestaande woningen, maar dat ook voor de financiering van een nog te bouwen huis geld op hypotheek kan worden geleend.