De leveringsakte

De leveringsakte is de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat. Deze akte moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopakte. Overigens zal de notaris proberen eventuele 'gaten' in de koopakte in een zo vroeg mogelijk stadium te ontdekken. Hij nodigt daartoe partijen en hun adviseurs uit voor een bespreking op zijn kantoor. De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers.

Bij het kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige plaatsaanduidingen. Uit de openbare registers blijkt wie eigenaar van welk huis is. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers.

Beide inschrijvingen zijn openbaar, zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.

Geheel kadastraal perceel
Het kan in een akte van levering gaan om een geheel of gedeeltelijk kadastraal perceel.
Er is sprake van een geheel kadastraal perceel als een volledig in de kadastrale registratie met 'gemeente', 'sectie' en 'nummer' omschreven stuk grond met het daarop gebouwde wordt geleverd. Heeft de koop slechts betrekking op een gedeelte van het kadastraal perceel, dan wordt in de akte van levering aangegeven om welk gedeelte het gaat.

Gedeelte van een kadastraal perceel
Als een gedeelte van een kadastraal perceel is verkocht, moet het Kadaster de grenzen van de nieuw te vormen percelen opnemen (het verkochte en het resterende deel). Het aanwijzen en opmeten van de nieuwe grenzen gebeurt doorgaans na de levering.
De opmeting kan alleen als aan twee voorwaarden wordt voldaan:

Beide partijen moeten het eens zijn over de ligging van de nieuwe grenzen. Daarom vindt de aanwijzing daarvan in aanwezigheid van zowel koper als verkoper plaats. Enkele maanden na de levering krijgen beiden een oproep om de nieuwe grenzen in het terrein aan te wijzen aan een medewerker van het Kadaster. Als partijen het niet eens zijn, wordt niet gemeten. In dat geval kan de notaris desgevraagd adviseren, opdat partijen het alsnog eens worden. Als een medewerker van het Kadaster vanwege onenigheid tussen partijen twee keer moet komen, worden extra kosten in rekening gebracht.
De aanwijzing van de nieuwe grens mag niet strijdig zijn met wat hierover in de akte van levering staat. Het is verstandig bij de akte een kaart toe te voegen waarop het gekochte gedeelte van het perceel is aangegeven. Tijdens de opmeting ter plaatse kunnen de verkoper en de koper dan de exacte grenzen aangeven.

Als aan beide voorwaarden is voldaan, wordt direct na de aanwijzing of zo kort mogelijk daarna de nieuwe grens door het kadaster opgemeten. Na de meting worden de Kadastrale kaart en de registratie bijgewerkt. Op de kaart worden de nieuwe perceelgrenzen ingetekend. Vervolgens krijgt elk gedeelte van het perceel een eigen kadastraal nummer. Hierna wordt elk gedeelte als nieuw, geheel perceel in de kadastrale registratie opgenomen. Het oorspronkelijke perceelnummer vervalt.

Voor inschrijving van de akte van levering en eventueel van de hypotheekakte brengt het kadaster kosten in rekening. Omdat de inschrijving meestal in opdracht van de notaris gebeurt, stuurt het kadaster de rekening naar de notaris. Deze brengt de kadastrale kosten weer bij u in rekening. Het tarief voor inschrijving van de akte van levering hangt af van de vraag of er sprake is van uitsluitend gehele of (ook) gedeeltelijke kadastrale percelen en van het aantal nieuwe rechthebbenden. Soms spelen ook de oppervlakte van het verkochte perceel en de koopsom een rol. De inschrijvingskosten van een hypotheekakte hangen af van de hoogte van de daarin vermelde hoofdsom. De inschrijvingskosten zijn vrij van btw.

Wat doet de notaris voor het opmaken van de akte van levering?
In geval van een akte van levering (ook wel transportakte of leveringsakte genoemd) moet de notaris een uitgebreid onderzoek doen naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar de eventueel aan de eigendom verbonden verplichtingen. Tevens ziet de notaris erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoet aan de in de koopovereenkomst op zich genomen verplichtingen die samenhangen met de levering. Zo zal de notaris erop toezien dat de verkoper de woning, volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag, levert en dat de koper de koopsom tijdig bij hem stort.
In dat kader kunt u de volgende werkzaamheden van de notaris verwachten:

Onderzoek in de eigendomsakte van de verkoper naar hoe en wanneer de eigendom is verworven;
Eventueel verder onderzoek in het kadaster als (het afschrift van) de eigendomsakte niet meer aanwezig is of niet de huidige situatie weergeeft;
Controle bij het kadaster naar de tenaamstelling van de woning (met het oog op het opmaken van de koopovereenkomst of meteen na ontvangst van de al getekende koopovereenkomst); herhaling van dit onderzoek vlak voor het tekenen van de akte van levering;
Het desgewenst opmaken van de koopovereenkomst, in het bijzijn van verkoper en koper en de makelaar(s);
Controle van de identiteit van verkoper/koper, aan de hand van identiteitspapieren (paspoort/rijbewijs);
Onderzoek naar de huwelijkssituatie (of geregistreerd partnerschap). Was verkoper ten tijde van de eigendomsverkrijging gehuwd en is dat nu nog zo?
Zo nodig onderzoek naar de persoonlijke omstandigheden van de verkoper in andere registers (faillissements-, curatele-, bewind-, gezags-, huwelijksgoederenregister of handelsregister);
Het drie maal controleren bij het kadaster op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op de woning, namelijk rond de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de akte van levering en dadelijk na de inschrijving in het kadaster;
Onderzoek naar eventueel uit het kadaster blijkende belemmeringen (Wet Voorkeursrecht Gemeenten, Belemmeringenwet Privaatrecht, enz.);
Zo nodig toestemming van echtgenoot, van bijvoorbeeld de gemeente in geval van erfpacht of van de Vereniging van Eigenaars in geval van een appartementsrecht;
Onderzoek of er sprake is van een monument dan wel de woning binnen een beschermd stadsgezicht ligt;
Gebruikelijke onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (kettingbedingen of gemeentelijke voorschriften) en opname van de geldende bepalingen in de akte van levering;
Het opmaken van de akte van levering, met toezending vooraf van de ontwerptekst aan verkoper/koper en ieders makelaar;
Het gevraagd en ongevraagd geven van voorlichting over de consequenties van de overdracht;
Het toezicht houden op de betaling van de overeengekomen waarborgsom of op de afgifte van een bankgarantie;
Het tijdig sturen van nota's van afrekening aan koper en verkoper met vermelding van koopsom, verrekening van jaarlijkse lasten indien deze door de verkoper zijn opgegeven, opgave van de verschuldigde overdrachtsbelasting (6% over de koopsom; bij erfpachtscanon is een hoger bedrag verschuldigd) en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage op de rekening gezet. De waarborgsom en het eindbedrag van de nota van afrekening moeten door de koper tijdig worden overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris. Wat betreft het eindbedrag moet dit zo tijdig gebeuren dat de bank van de notaris de ontvangst ervan kan bevestigen vóórdat de akte van levering wordt gepasseerd. Voor een overboeking door de bank van een hypotheeksom geldt hetzelfde. Eindigt de nota van afrekening met een te ontvangen bedrag, dan wordt dit overgemaakt zodra het derde onderzoek (na de inschrijving in het kadaster, zie punten 8 en 20) bevestigd heeft dat zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan. Indien u daarmee instemt wordt een kopie van de nota van afrekening desgewenst ook aan uw makelaar toegezonden;
Controle dat de volledige koopsom (inclusief de hypotheeksom) tijdig op de derdengeldenrekening is gestort;
Het maken van een onderhandse volmacht indien u onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn;
Het na het geven van een toelichting ondertekenen van de akte van levering ('passeren') en de aanbieding van een afschrift aan het kadaster ter inschrijving van de eigendomswijziging;
Na de inschrijving controle aan de hand van het derde kadasteronderzoek (zie punt 8) of er geen (verdere) beslagen zijn gelegd en het vervolgens uitbetalen van de gelden.
Toezending van het door het kadaster van een inschrijvingsstempel voorziene afschrift van de akte (het 'eigendomsbewijs').